Vitre cassée en location : qui remplace quoi, et qui paie

Une vitre cassée dans un logement loué est en principe une réparation locative à la charge du locataire : le décret du 26 août 1987 range le remplacement des vitres détériorées parmi l'entretien courant des fenêtres. Vétusté, malfaçon, cas fortuit et force majeure la font passer au propriétaire.

Ce que le décret de 1987 met à la charge du locataire

Remplacer une vitre n'est pas laissé à l'appréciation des parties : la liste des réparations locatives figure en annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987. Sa rubrique consacrée aux ouvertures intérieures et extérieures cite explicitement les vitrages, avec deux postes : la réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées. Une vitre fêlée, éclatée ou percée entre donc dans le champ de l'entretien courant que l'occupant supporte, exactement comme le graissage des gonds, le remplacement des joints ou celui des poignées de fenêtre.

L'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe général dont ce décret n'est que la déclinaison : le locataire prend en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au bail et les menues réparations. Le texte enchaîne aussitôt sur la réserve qui vide la règle de son automatisme, et c'est elle qui fait tout l'objet des litiges.

Symétriquement, l'article 6 de cette loi oblige le bailleur à délivrer un logement décent et à entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu. Une ouverture qui ne ferme plus, un vitrage qui laisse passer l'eau ou le froid n'est plus un désagrément d'occupation : c'est une atteinte à cette obligation, et elle pèse sur le propriétaire quelle que soit la répartition théorique des menues réparations.

Les quatre causes qui renversent la règle

La loi de 1989 écarte la charge locative lorsque la dégradation est occasionnée par la vétusté, par une malfaçon, par un vice de construction, par un cas fortuit ou par la force majeure. Ces quatre situations ne se devinent pas : elles s'établissent, avec des photographies, la date de pose des menuiseries, un devis d'artisan ou un constat. Celui qui les invoque doit les démontrer, et c'est le point sur lequel un dossier se gagne ou se perd.

Vétusté et usure normale

Un simple vitrage posé sur des menuiseries en bois de trente ans, aux mastics desséchés et fendillés, ne cède pas par la faute de l'occupant : son support ne le maintient plus. La vétusté se définit comme l'usure résultant de l'usage normal et de l'écoulement du temps, et le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 autorise les parties à annexer au bail une grille de vétusté qui chiffre cette dépréciation année par année. Lorsqu'une telle grille existe, elle tranche la discussion sans expert ; en son absence, la date de la dernière réfection des menuiseries et l'état constaté à l'entrée servent de repères.

Le double vitrage embué relève d'un raisonnement voisin. Quand le joint périphérique perd son étanchéité et que de la condensation apparaît entre les deux verres, aucun choc n'est en cause : c'est le vitrage isolant qui arrive en fin de vie. La dépense incombe au bailleur, et elle porte en général sur le remplacement complet du vitrage isolant, pas sur celui de la fenêtre entière.

Malfaçon et vice de construction

Un vitrage mal calé dans sa feuillure, une menuiserie posée sans jeu de dilatation ou un verre inadapté à l'exposition de la façade se fissurent seuls, souvent en diagonale et sans impact visible. Cette rupture spontanée signale un défaut de conception ou de pose, non une négligence du locataire. La facture reste alors chez le propriétaire, qui dispose de son côté de recours contre le constructeur ou l'artisan poseur selon l'ancienneté des travaux.

Le choc thermique appartient à cette famille et il est très mal connu. Un verre exposé à un fort ensoleillement sur une partie de sa surface pendant que le reste demeure à l'ombre subit une dilatation inégale ; au-delà d'un certain écart, il rompt. Un verre correctement dimensionné, traité thermiquement si l'exposition l'exige, résiste à cette contrainte. Une casse de cette nature interroge donc le choix du verre, pas le comportement du locataire.

Cas fortuit et force majeure

La grêle, une tempête classée, la chute d'un arbre ou d'un tir de projectile depuis la voie publique constituent des évènements extérieurs, imprévisibles et irrésistibles pour celui qui occupe les lieux. La charge quitte alors le locataire, et le sinistre se traite prioritairement par l'assurance plutôt que par une discussion sur le bail. Une tentative d'effraction et un acte de vandalisme obéissent à cette logique : le dépôt de plainte au commissariat ou à la gendarmerie constitue la pièce qui ouvre la garantie et qui écarte l'imputation à l'occupant.

Qui paie une vitre cassée selon la cause

La répartition tient en une lecture croisée de l'origine du dommage et de la couverture d'assurance mobilisable. Le tableau ci-dessous résume les situations rencontrées le plus souvent en gestion locative.

Deux origines dominent les dossiers réels. L'accident domestique d'abord : un ballon, un meuble déplacé, un volet roulant dont la sangle cède et dont le tablier vient buter contre le verre. Le cambriolage ensuite, ou la tentative d'effraction, qui laisse une ouverture à sécuriser dans l'heure et, très souvent, une serrure forcée à reprendre. Les deux ne se déclarent pas de la même façon : la première suffit à ouvrir un dossier chez l'assureur, la seconde exige un dépôt de plainte préalable et mobilise, au-delà du bris de glace, la garantie vol et vandalisme. Identifier laquelle s'applique évite de perdre l'indemnisation pour un vice de forme.

La garantie bris de glace, celle qui tranche dans les faits

Dans la majorité des dossiers, la discussion juridique s'efface derrière une réalité plus simple : un contrat couvre le vitrage, et il suffit de le déclarer. La garantie bris de glace figure au socle de presque toutes les formules d'assurance multirisque habitation, et vise les vitrages des ouvertures, les portes-fenêtres et les vérandas. Certains contrats couvrent en plus les miroirs fixés au mur et les plaques vitrocéramiques, d'autres les excluent ou les proposent en option : la liste se lit dans les conditions générales, jamais dans le nom de la formule.

Le contrat de l'occupant

Un locataire a l'obligation de s'assurer contre les risques locatifs et d'en justifier chaque année au bailleur, en vertu de l'article 7 g) de la loi de 1989. Ce contrat comporte presque toujours la garantie qui nous occupe, et c'est donc lui qu'il faut solliciter en premier lorsque la casse est imputable à l'occupation. L'assureur mandate un professionnel ou règle sur devis, sous déduction de la franchise contractuelle.

Cette franchise se vérifie avant toute démarche. Sur un petit vitrage simple, facturé quelques dizaines à quelques centaines d'euros pose comprise, elle absorbe parfois l'essentiel de l'indemnisation : le dossier coûte alors plus qu'il ne rapporte. Sur un double vitrage sur mesure ou un verre feuilleté, le calcul s'inverse nettement.

Le contrat du bailleur

Le propriétaire qui loue son bien souscrit de son côté une assurance dite propriétaire non occupant, la PNO. En copropriété, la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire, y compris bailleur, une garantie de responsabilité civile. La PNO prend le relais quand le dommage relève de la vétusté ou d'un défaut du bâti, quand le logement est vacant entre deux baux, ou quand le contrat de l'occupant ne joue pas. Elle est aussi le bon interlocuteur lorsque la fenêtre est classée en partie commune à jouissance privative par le règlement de copropriété, hypothèse fréquente pour les menuiseries de façade et qui déplace la dépense vers le syndicat.

Les démarches, dans l'ordre

• Mettre en sécurité. Ramasser les éclats, retirer les morceaux de verre encore tenus dans la feuillure avec des gants adaptés, poser un panneau ou un film épais si l'ouverture donne sur l'extérieur.
• Photographier avant de toucher. Une vue d'ensemble de la fenêtre, une vue rapprochée du bris et une vue de l'état des mastics valent mieux que n'importe quelle description écrite.
• Prévenir l'autre partie par écrit. Un courriel daté suffit à ouvrir la discussion ; un recommandé s'impose dès que la répartition de la dépense fait débat.
• Déclarer le sinistre à l'assureur. L'article L. 113-2 du code des assurances fixe un délai contractuel qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés, ramené à deux jours ouvrés pour un vol, et le contrat le rappelle. Un dépôt de plainte préalable est nécessaire en cas d'effraction.
• Faire chiffrer. Deux devis d'un vitrier permettent de comparer, et surtout de savoir si l'on parle du seul vitrage ou de l'ouvrant complet, ce qui change la facture du simple au triple.

L'ordre importe autant que les gestes eux-mêmes : faire chiffrer une vitre cassée avant de prévenir l'assureur donne une base de discussion, alors qu'une intervention réalisée puis déclarée expose à un refus de prise en charge. C'est la mécanique déjà décrite pour un dégât des eaux venu du logement voisin, où la déclaration ouvre le dossier bien avant que la responsabilité ne soit établie.

Le vitrage provisoire et l'avance de frais

Une ouverture béante ne peut pas attendre l'issue d'une discussion sur le bail. La mise en sécurité, par pose d'un panneau contreplaqué ou d'une plaque de polycarbonate, s'exécute donc sans délai, et son coût suit ensuite la répartition retenue pour la casse elle-même. Rien n'interdit au locataire d'avancer cette dépense : il la réclame ensuite sur justificatif. La déduire du loyer sans accord écrit serait au contraire le meilleur moyen de transformer un différend technique en contentieux.

Quand le bris survient la nuit, un dimanche ou un jour férié, la majoration horaire pratiquée par les vitriers d'urgence se justifie par le déplacement, non par la nature du vitrage. Faire poser un provisoire dans l'urgence puis le vitrage définitif en horaires ouvrés revient presque toujours moins cher qu'une pose définitive de nuit, et le résultat est identique.

Ce que l'état des lieux change au moment du départ

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe le contenu obligatoire de l'état des lieux et impose de décrire, pièce par pièce, l'état des ouvertures, volets roulants compris. Un vitrage déjà fêlé à l'entrée, qui a été décrit comme tel, ne pourra pas être imputé à l'occupant à la sortie : cette ligne d'une dizaine de mots vaut plus que tous les échanges ultérieurs.

À la sortie, le bailleur qui retient une somme sur le dépôt de garantie doit la justifier par des devis ou des factures, et appliquer la grille de vétusté annexée au bail lorsqu'elle existe. Une retenue forfaitaire, sans pièce et sans abattement de vétusté, se conteste par lettre recommandée. Si la discussion s'enlise, la commission départementale de conciliation est saisissable gratuitement et l'agence départementale d'information sur le logement renseigne sur les droits de chacun ; la voie judiciaire reste ouverte devant le juge des contentieux de la protection, après une tentative de résolution amiable.

Questions fréquentes sur la casse d'un vitrage en location

Qui paie une vitre cassée dans un logement loué ?

Le locataire, par défaut : le décret du 26 août 1987 classe le remplacement des vitres détériorées parmi les réparations locatives. Le propriétaire supporte la dépense lorsque la casse provient de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction, d'un cas fortuit ou de la force majeure.

L'assurance habitation couvre-t-elle un vitrage cassé ?

Oui dans la plupart des contrats, par la garantie bris de glace incluse au socle de la multirisque habitation. Elle vise les vitrages des ouvertures, les portes-fenêtres et les vérandas, sous déduction d'une franchise. Les miroirs et les plaques vitrocéramiques dépendent des conditions générales.

Quelles démarches suivre juste après la casse ?

Sécuriser l'ouverture, photographier avant tout nettoyage, prévenir l'autre partie par écrit, déclarer le sinistre à l'assureur dans le délai prévu au contrat, puis faire établir deux devis chiffrés par un vitrier avant toute intervention définitive.

Une vitre fissurée sans choc est-elle à la charge du locataire ?

Non en principe. Une fissure spontanée signale un choc thermique, un calage défectueux ou une menuiserie en fin de vie, donc une cause étrangère à l'occupation. La dépense revient au bailleur, à charge pour lui de faire constater l'origine par un professionnel.

Que faire en cas d'effraction ou de vandalisme ?

Déposer plainte immédiatement, puis déclarer le sinistre sous deux jours ouvrés. Le récépissé conditionne l'application de la garantie vandalisme ou bris de glace, et il écarte l'imputation de la casse à l'occupant du logement.

Comment éviter un litige sur ce poste ?

Décrire précisément l'état des ouvertures dans l'état des lieux d'entrée, annexer une grille de vétusté au bail, conserver photographies et devis, et échanger par écrit. Ces quatre réflexes règlent la quasi-totalité des désaccords avant qu'ils ne deviennent un contentieux.

Faire remplacer le vitrage : à qui s'adresser

Une fois la question de la charge tranchée, reste l'exécution. Un vitrier mesure la feuillure, identifie l'épaisseur et la nature du verre en place, puis pose un vitrage aux caractéristiques identiques ou supérieures, ou répare la feuillure quand le verre est intact. Sur une menuiserie ancienne, il vérifie le bois et les parcloses avant la pose : un support dégradé fait céder le verre neuf en quelques saisons. Remplacer un simple vitrage prend rarement plus d'une heure, un double vitrage sur mesure impose un délai de fabrication. Notre annuaire recense des professionnels de la vitrerie qui assurent aussi bien les réparations courantes qu'un service de dépannage en urgence.

Avant de signer un devis, les mêmes vérifications que pour tout corps de métier s'imposent : numéro SIREN actif, attestation de responsabilité civile professionnelle en cours de validité, prix détaillé poste par poste. La page consacrée aux vérifications à faire avant de signer détaille la marche à suivre et les pièges classiques du dépannage en urgence.